বাড়ি কেনা যদি শেষ রেখা হয়, তবে সেখানে পৌঁছানোর টাকা জমানোই ম্যারাথন।
সংখ্যাটি
শনিবার ঘোষিত "ইওর ফার্স্ট হোম" স্কিমের লক্ষ্য ইংল্যান্ডে প্রথমবার বাড়ি কেনাদের অল্প অগ্রিমে আবাসনের সিঁড়িতে তোলা। কিন্তু আর্থিক তথ্যসেবা মানিফ্যাক্টসের হিসাবে, যুক্তরাজ্যে গড়ে ২ লাখ ৭২ হাজার পাউন্ডের বাড়ির ৫ শতাংশ অগ্রিমের সঙ্গে ওঠানামার খরচ ও আইনি ফি যোগ করলে দাঁড়ায় প্রায় ১৬,৮৫০ পাউন্ড।
শিরোনামের শতাংশ আর আসলে যত নগদ লাগে—এ দুইয়ের ফারাকই মূল কথা। কোনো স্কিম অগ্রিম কমাতে পারে; তার ওপরে বসে থাকা লেনদেনের খরচগুলো সরাতে পারে না।
আর্থিক পরামর্শক দ্য প্রাইভেট অফিসের সঞ্চয়-বিশেষজ্ঞ অ্যানা বাউস বলছেন, বেতন পাওয়ার পরদিনই সাধ্যমতো যা পারেন তা নিয়মিত সঞ্চয়ী হিসাবে রাখা ভালো শুরু। তাঁর কথায়, "এটি হয়ে যায় আরেকটি বিলের মতো—তবে এমন বিল, যার সুফল ভবিষ্যতে আপনিই পাবেন।"
বাংলাদেশে এর মানে কী
ব্রিটিশ অনুপাতটি হলো কিছুর মালিক হওয়ার আগে দামের মোটামুটি ছয় শতাংশ নগদে। শহুরে বাংলাদেশে এর সমতুল্য অনেক বেশি কঠিন, আর কাঠামোটিও আলাদা—যা স্পষ্ট করে বলা দরকার।
ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনা হয় মূলত ক্রেতার নিজের টাকায়। গৃহঋণ সাধারণত মূল্যের ৭০ শতাংশ পর্যন্ত দেয়, অর্থাৎ ৩০ শতাংশই ডাউন পেমেন্ট—পাঁচ নয়। এর ওপর আছে নিবন্ধন খরচ, যা স্ট্যাম্প ডিউটি, নিবন্ধন ফি, স্থানীয় সরকার কর ও ভ্যাট যোগ করলে দলিলমূল্যের উল্লেখযোগ্য অংশে দাঁড়ায়। তাই চাবি হাতে পাওয়ার আগে যত নগদ লাগে, তা দামের বিশ ভাগের এক ভাগের চেয়ে বরং তিন ভাগের এক ভাগের কাছাকাছি।
দ্বিতীয় পার্থক্য হলো, বাংলাদেশি ক্রেতা সাধারণত টাকা দেন এমন কিছুর জন্য যা এখনো বানানোই হয়নি। বুকিংয়ের টাকা আর কিস্তি যায় নির্মাণকালে ডেভেলপারের কাছে; অর্থাৎ কাজ শেষ হওয়ার ঝুঁকি বহন করেন ক্রেতাই—দেরি, নকশা বদল, আর সবচেয়ে খারাপ ক্ষেত্রে থেমে যাওয়া প্রকল্প। এই ঝুঁকি বাস্তব, আর ব্রোশিওরের দামে তা ধরা থাকে না।
বাউসের পরামর্শটি অনুবাদেও অক্ষত থাকে, আর সেটিই সবচেয়ে কাজের অংশ। বেতন পাওয়ার দিনই জমান, মাস শেষে যা বাঁচে তা থেকে নয়। বেতন ঢোকার দিনই ডিপিএসে একটি স্থায়ী নির্দেশ ঠিক তা-ই করে, যা তিনি বলছেন: সঞ্চয়কে উদ্বৃত্ত নয়, একটি বিল বানিয়ে দেয়। বাংলাদেশে, যেখানে বেশির ভাগ পরিবারের স্বয়ংক্রিয় পেনশন বা নিয়োগকর্তার সঞ্চয় স্কিম নেই, ওই নির্দেশটিই গোটা ব্যবস্থা।
এখানকার জন্য বাড়তি দুটি কথা। প্রতিশ্রুতি দেওয়ার আগে নিবন্ধন ও নামজারির খরচ দেখে নিন, কারণ ক্রেতারা নিয়মিতভাবে ডাউন পেমেন্টের হিসাব রাখেন আর বাকিটায় ধরা খান। আর ডেভেলপারের আশ্বাসে নয়, স্বাধীনভাবে জমির দলিল যাচাই করুন—বাংলাদেশে আবাসনের সবচেয়ে দামি ভুলগুলো সুদের হার নিয়ে নয়।
অভ্যাসটি সেটিই, যা আমরা লিখেছি যে পেনশন থাকবে না, তার জন্যই সঞ্চয় লেখায়।
সংখ্যাটি তুলনার জন্য যেভাবে ব্যবহার করবেন
১৬,৮৫০ পাউন্ড শুনে বিভ্রান্ত হওয়া সহজ, কারণ মুদ্রা বদলালে সংখ্যাটি তার অর্থ হারায়। তুলনা করার কাজের উপায়টি টাকায় রূপান্তর নয়, বরং আয়ের অনুপাতে দেখা।
যুক্তরাজ্যে ওই অগ্রিমটি গড় বার্ষিক আয়ের প্রায় অর্ধেকের সমান। ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে অগ্রিমের হার সাধারণত অনেক বেশি—প্রায়ই দামের ২০ থেকে ৩০ শতাংশ, যেখানে ওই হিসাবটি ৫ শতাংশের। অর্থাৎ অনুপাতে দেখলে এখানে প্রথম বাড়ি কেনা যুক্তরাজ্যের চেয়ে কঠিন, যদিও মুদ্রার সংখ্যাটি ছোট শোনায়।
এ ধরনের বিদেশি সংখ্যা পড়ার সময় তিনটি প্রশ্ন করলে তুলনাটি অর্থবহ হয়: অগ্রিমের হার কত শতাংশ, ঋণের সুদের হার কত, আর ঋণ শোধের মেয়াদ কত বছর। তৃতীয়টি প্রায়ই বাদ পড়ে, অথচ মাসিক কিস্তির ওপর এর প্রভাব সবচেয়ে বেশি।
সঞ্চয়ের লক্ষ্য কীভাবে ঠিক করলে কাজ হয়
বড় একটি অঙ্ক সামনে রাখলে সঞ্চয় শুরু করাই কঠিন হয়ে যায়, আর এটি মানসিকতার সমস্যা নয়, হিসাবের।
কাজের পদ্ধতিটি উল্টো দিক থেকে: মোট কত লাগবে তা নয়, বরং প্রতি মাসে কত সরানো সম্ভব তা আগে ঠিক করা, তারপর দেখা ওই হারে লক্ষ্যে পৌঁছাতে কত সময় লাগে। সময়টি যদি অগ্রহণযোগ্য দীর্ঘ হয়, তবে হিসাবটি বলে দেয় কোন জায়গায় বদল দরকার—বেশি সঞ্চয়, কম লক্ষ্য, নাকি দুটোই।
দ্বিতীয় যে বিষয়টি প্রায়ই বাদ পড়ে তা হলো মূল্যস্ফীতি। বাংলাদেশে সঞ্চয়ের ওপর সুদের হার মূল্যস্ফীতির চেয়ে কম থাকলে টাকা জমিয়ে রাখলেও তার ক্রয়ক্ষমতা কমে। অর্থাৎ দীর্ঘ মেয়াদে লক্ষ্যটিও নড়ে—আজকের দামে যে অঙ্ক যথেষ্ট, পাঁচ বছর পর সেটি নয়। লক্ষ্য ঠিক করার সময় তাই একটি বাস্তব হার ধরে নেওয়া ভালো, আর সঞ্চয়ের অঙ্কটি বছরে একবার হালনাগাদ করা।
